1、确认拆迁补偿安置协议的优先权，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，如果拆迁人将拆迁补偿安置协议约定的补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人对该补偿安置房屋享有优先权；

2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，意在保护自住商品房买受人的权利，而且该批复是专门针对工程价款优先受偿权的，不适用于本案；

3、涉案个人有权基于法律及相关司法解释的规定另行起诉地产开发公司，要求其返还购房款及利益、并赔偿损失。

以下为最高法院再审判决主文部分的节选，我们高通律师所的代理意见中的许多观点得到了认同和采纳。

 “湖北省高级人民法院认定事实正确，本院再审予以确认。

    本院再审认为，本案再审争议焦点主要是：袁开国等八人向东城建设公司购买房屋的行为是否对抗随州烟草公司依据《土地转让开发协议书》的约定要求东城建设公司交付房屋的行为。

    本院认为，袁开国等八人向东城建设公司购买房屋的行为不能对抗随州烟草公司依据《土地转让开发协议书》的约定要求东城建设公司交付房屋的行为。随州市交通大道东侧、火车站北边商品房第一门面房及二楼70㎡的房屋的所有人为随州烟草公司。理由如下：

    （一）关于《土地转让开发协议书》的性质

本院认为，随州烟草公司与东城建设公司签订的《土地转让开发协议书》及《补充协议》，属合作开发房地产合同，具有按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议的性质。

合作开发房地产合同，是指两方或两方以上当事人约定，由乙方提供土地，另一方提供资金、技术劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例分享利益的协议。本案中，双方当事人约定，随州烟草公司提供土地，东城建设公司提供资金、技术劳务等，共同进行房地产开发，并约定房屋建成后，按约定比例分享利益，即底层门面房及二层70㎡的建筑归随州烟草公司所有，其余部分归东城建设公司所有。明显具有合作开发房地产合同的特征。当然，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条的规定，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。本案中，随州烟草公司与东城建设公司签订的合作开发房地产合同，也可以认定为土地使用权有偿转让的特殊形式。但为了与一般的土地使用权转让合同区分，本案仍以定性为合作开发房地产合同纠纷为宜。

《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。产权调换是指拆迁人用自己建造的或者购买的产权房屋与被拆房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆迁房屋进行产权交换，被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。具体到本案，随州市成立交通大道指挥部对交通大道进行包装改造，随州烟草公司有临交通大道的10间房屋，也在包装改造的范围。根据随州市政府的市政规划要求，该10间房屋必须进行改造。也就是说，该10间房屋的改造具有一定的强制性。这也使得本案有了拆迁安置补偿的特点。也正是基于此前提，随州烟草公司才通过签订《土地转让开发协议书》将其拥有产权的10间房屋及占土地交给东城建设公司开发。同时约定，东城建设公司以还房方式补偿随州烟草公司土地转让费，按占地面积还房，比例为1：1.3，显然，该协议具有房屋产权调换的性质。从《土地转让开发协议书》第五条及第六条的约定可知，本案中诉争房屋是按照随州烟草公司的具体要求建造的，且2003年5月29日，随州烟草公司工作人员王际重与东城建设公司副总经理蔡果签订《补充协议》，约定东城建设公司归还所有底层门面房及二层归还70㎡的建筑。可见，双方当事人对诉争房屋进行了特别明确的约定，使其成为特定物，从而使该《土地转让开发协议书》具有了拆迁补偿安置协议的性质。

(二）随州烟草公司有权优先取得本案诉争房屋的法律依据

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条对拆迁补偿安置协议的优先权作了明确规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。”本案中，《土地转让开发协议书》及《补充协议》明确约定东城建设公司将建成后原占地面积上的房屋及二层70㎡的建筑交还给随州烟草公司，即明确了房屋的位置；《土地转让开发协议书》及《补充协议》对底层门面房的建筑结构进行了具体约定，并约定底层为门面房，二层70㎡建筑为住宅，显然房屋用途已经被特定化。因此根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，当类似拆迁人地位的东城建筑公司违约将补偿安置房屋另行出卖给八位第三人时，具有类似被拆迁人地位的随州烟草公司应当优先取得诉争房屋。

（三）袁开国等八人可以另行起诉东城建设公司以维护其权利

本案中，袁开国等八人中除金良顺外均购买的是商业用房，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，意在保护自住商品房买受人的权利，而且该批复是专门针对工程价款优先受偿权的，不适用于本案。虽然金良顺购买的是二层70㎡住宅，不属于商业用房，但其本人就是东城建设公司的经理，直接参与了和随州烟草公司的缔结过程，其购房行为具有明显恶意，不能对抗随州烟草公司的优先权。

本案中，东城建设公司恶意违约，将本应交还随州烟草公司的房屋出卖给袁开国等八人，才导致此诉讼发生。袁开国等八人有权基于法律及相关司法解释的规定另行起诉东城建设公司，要求其返还购房款及利益、并赔偿损失。

综上，袁开国等八人所主张的再审理由不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持湖北省高级人民法院（2008）额民一终字第88号民事判决。

本判决为终审判决。

                            审  判  长： 韩 玫

                            审  判  员： 冯小光

                            代理审判员： 贾劲松

                            中华人民共和国最高人民法院

                                 2009年11月30日